不動産投資

不動産取引や収益物件の仲介手数料を分かりやすく解説【簡単】

サッコ
記事内に商品プロモーションを含む場合があります
  • 仲介手数料ってなんなの?
  • 家や土地を買いたいけど、どれくらい仲介手数料がかかるの?
  • 収益物件の仲介手数料は高いのかな?

こんな疑問に答えます。

不動産を購入するとき、ほとんどの取引で仲介手数料がかかります。

しかしこの手数料って一体なんなのと思っている人も多いと思います。

そこで今回は不動産取引にまつわる仲介手数料を分かりやすく解説します。

この記事を読めば不動産取引の仲介手数料が分かるようになります。

この記事を書いた人
  • 現役の宅建士で管理物件の家賃収入総額は月1千万円以上
  • 毎年の売買取引総額が1億円以上の不動産マン
  • 売買も賃貸もマルチにこなす不動産マン

今回は賃貸も売買も解説していますので、売買の仲介手数料は目次から飛んでください。

スポンサーリンク

不動産取引の仲介手数料とは

仲介手数料はシンプルに、売りたい人と買いたい人を繋げたお礼の報酬です。

また貸したい人と借りたい人を繋げる場合の賃貸の仲介手数料もあります。

どちらの取引も、報酬額は宅地建物取引業法という法律できちんと決められています。

ですのでありえない高額な請求はなく、誰でも仲介手数料は計算できます。

これから分かりやすく解説します。

賃貸の仲介手数料とは

ボクは現在アパート3棟、マンション2棟、テナント2棟、ビル1棟を管理しています。

賃料だけでも毎月1千万円以上は入ります。

ですので賃貸のことならなんでも経験しています。

アパートやマンション、戸建、テナント、駐車場を借りる時には、賃貸の仲介手数料が発生します。

賃貸の仲介手数料はシンプルです。

賃料1ヵ月分+消費税

これが仲介手数料の上限額になります。

具体例として

物件賃料仲介手数料
アパート5万円5.5万円
マンション12万円13.2万円
月極駐車場1.6万円1.76万円

物件を借りる場合、この仲介手数料が上限になります。

上限なので、もっと安くても大丈夫ということです。

もちろん成功報酬ですので、契約を交わさなければ報酬は発生しません。

賃貸の仲介手数料は何の料金

アパートを紹介してもらっただけで、なんで数万円も手数料を払わなければいけないの?

と思う方も多いと思います。

しかし不動産屋の仕事は結構あるんですよ。

下が賃貸の仲介手数料の内訳です。

  • 内見案内
  • 資料作成
  • 重要事項説明書作成・契約書作成
  • 重要事項説明・契約手続き
  • 保険手続き

この他にも

  • ホームページやポータルサイトに物件を掲載、更新
  • 問合せ対応
  • 物件資料作成
  • 点検・清掃
  • 修理修繕

こういった賃貸業務はありますが、点線部はオーナーからの管理委託料や広告料に含まれます。

賃貸の仲介手数料の基本

賃貸の仲介手数料も宅地建物取引業法で決められています。

基本は

貸主から賃料の0.5カ月分、借主から賃料の0.5カ月分

これが賃貸の仲介手数料の基本です。

しかし実際は、貸主が払うケースはほとんどないです。

借主の了承を得れば、借主から賃料1ヶ月分+消費税の仲介手数料をもらえるからです。

現状このやり方が一般的になっています。

ただしその場合は、最初に見積書(概算書)でお客さんに説明しておかなくてはいけません。

売買の仲介手数料とは

土地や建物を購入する時には、売買の仲介手数料が発生します。

そしてその仲介手数料には消費税がかかります。

売買の場合の仲介手数料は、計算式があり、売買代金によって仲介手数料の上限が変わります。

下の3段階になります。

売買価格(税込)仲介手数料の上限
200万円以下の金額物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円を超える金額物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
参照:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

具体例として、1,000万円の土地を仲介した場合の上限は

1,000万円×0.03+6万円×1.1=39万6千円

39万6千円の仲介手数料が発生します。

ボクは今まで数々の売買をしてきましたが、400万円以下の物件は報酬が安くなるため取り扱ったことがないです。

ですが2018年からは、400万円以下の場合には、売主から最大18万円を受け取ることができるようになりました。

日本の空き家が増えているから法改正されたんですね。

「低廉な空き家等」の売買の場合は、400万円以下でも18万円の報酬をもらえるようになりました。

売買の仲介手数料は何の料金

物件を紹介してもらっただけで、なんで数十万円も払わなければいけないの?

と思う方もいると思います。

売買はとにかく調べることが多いので手数料も高くなります。

理由は、物件の重要事項説明が法律で義務付けられているからです。

「物件を隅々まで調べて、きちんと売ってくださいね。」

ということです。

下は物件を確認する内容の一部になります。

  • 都市計画法     → 物件の地域にある規制や制限を調べる
  • 用途地域      → その地域にどんな建物を建てて良いかを調べる
  • 地域地区      → 規制のどれかに該当していないか調べる
  • 物件と道路の関係  → 敷地に接している道路を調べる
  • ライフラインの状況 → 電気・ガス・水道・下水道の状況を調べる 

これらの情報はきちんと正確に調べておかなくてはなりません。

この物件調査、重要事項説明書・売買契約書の作成、物件案内から引渡しまでを行うった仕事の報酬が売買の仲介手数料になります。

売買の仲介手数料のパターン

売買の仲介手数料のパターンは下の3つです。

  1. 売主からもらう
  2. 買主からもらう
  3. 売主買主、両方からもらう

1. 売主から仲介手数料をもらう

売主または買主だけから仲介手数料をもらうことを、片手と言います。

売主から仲介手数料をもらう場合は、買主側にも不動産屋さんがついているときが多いです。

下のイメージです。

売主 – 不動産屋 A – 不動産屋 B – 買主  

この場合、不動産業界用語で「売り売り・買い買い」と言います。

契約が成立すれば

売主から不動産屋Aが仲介手数料をもらい

買主から不動産屋Bが仲介手数料をもらうかたちになります。

2. 買主から仲介手数料をもらう

買主からもらうパターンもあります。

これは不動産屋が売主の場合が多いです。

取り分が減るため、お客さん(買主)からもらってくださいといった感じですね。

3. 売主 買主両方から仲介手数料をもらう

不動産屋の仲介で一番儲かるのが、売主買主どちらからも仲介手数料をもらうことです。

下の図です。

売主 – 不動産屋 – 買主

不動産屋が1社だけ間に入っている関係になります。

売主からも買主からも仲介手数料がもらえます。

これを両手と言います。

不動産屋さんはこのパターンにするため、あまり情報を公開しないところもありますが、そうすると売れるタイミングを逃してしまうデメリットがあります。

早めに売りたければ、報酬は減りますが、他の不動産屋にも紹介してもらった方がいいですね。

不動産屋に支払う仲介手数料は安くしてもらえるのか?

仲介手数料は安くしてもらえる場合もあります。

先ほどの表はあくまでも限度額です。

ですので仲介手数料を安くすることは可能です。

しかし不動産屋さんも社員を抱えているため、なかなか大きくは下げれないのが現状です。

ほとんどのところが上限額を請求しています。

収益物件の仲介手数料は高くなるの?

収益物件を購入する場合、仲介手数料が高いのだろうと心配される方もいます。

しかし収益物件を購入する時でも、仲介手数料は通常と一緒です。

不動産売買の仲介手数料は、先ほどの表にある報酬額になります。

ですので利益をあげる目的の投資用収益物件でも仲介手数料は同じになります。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

不動産の仲介手数料はきちんと法律で決められています。

ですので安心してください。

仲介手数料は不動産屋の収入になります。

不動産屋もかなりの労力を使っていますので、それなりの対価をもらう必要があります。

いい物件を探してもらうには高い報酬はつきものですからね。

「仲介手数料をまけてくれ」なんてばかり言っていると、いい物件を紹介してもらえなくなるかもしれないですね。

それでは、また

ABOUT ME
サッコ
サッコ
管理人
どうも宅建士のサッコです。ライフハックや不動産について発信しています。
プロフィールはアイコンをタップしてください。
記事URLをコピーしました