不動産投資

土地を購入する時にかかる初期費用を徹底解説【意外と諸費用がかかります】

サッコ
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  • 土地を買う時は、土地代の他にどんな費用がかかるの?
  • 土地を買う時の見積りを教えて欲しい。
  • 土地を買う時の手付金はどれくらい払うの?

こんな疑問に答えます。

土地って高いですよね。

そして購入する時は、土地代金以外にも結構お金がかかるんです。

今回は土地を購入する時にかかる費用を解説します。

この記事を書いた人
  • 現役の宅建士で管理物件の家賃収入総額は月1千万円以上
  • 毎年の不動産売買取引総額が1億円以上の不動産マン
  • 売買も賃貸もマルチにこなす不動産マン

この記事を読めば土地を購入する時にかかる全ての費用が分かります。

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土地を購入する時にかかる初期費用

土地代金は分かるけど、他にどんなお金がかかるか分からなくて怖い

なんて思っている方もいるかと思います。

今回はそんな方のために、分かりやすく解説していきます。

土地を購入する時は、土地代金の他に下の費用がかかります。

  1. 収入印紙代
  2. 水道加入金
  3. 下水道受益者負担金
  4. 所有権移転費用
  5. 固定資産税・都市計画税精算金
  6. 仲介手数料

これから順番に解説します。

①収入印紙代

収入印紙代は、税金になります。

具体的には、売買契約書に収入印紙を貼付けて納税します。

印紙代の金額は、購入する土地価格によって変わります。

下が収入印紙の表になります。

記載された契約金額税額
10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え100万円以下のもの500円
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの3万円
1億円を超え5億円以下のもの6万円
5億円を超え10億円以下のもの16万円
10億円を超え50億円以下のもの32万円
50億円を超えるもの48万円
参照:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

(注)不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません(税額200円)。また、契約書に記載された契約金額が10,000円未満のものは非課税となります。

税額の金額の印紙を、土地の売買契約書に貼って納税しなければなりません。

収入印紙の納税は法律で義務付けられているため、従わない場合は下の罰則があります。

収入印紙の罰則3点
  1. 不正によって印紙税を納付しなかった場合、3年以下の懲役、または100万円以下の罰金
  2. 指定金額に満たない金額を納税した場合、1年以下の懲役、または50万円以下の罰金
  3. 納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍)に相当する過怠税を徴収される

参照:国税庁 印紙を貼り付けなかった場合の過怠税

収入印紙を貼り忘れると3倍の印紙代を払わなくてはいけませんので注意してください。

②水道加入金

土地を購入する時に水道を引く場合は、水道加入金がかかります。

購入した土地の敷地に水道管を引き込む費用です。

1m単位で引き込み費用が発生します。

かかる費用は市町村によって変わりますが、決して安い金額ではありませんので土地を購入する際は注意しておかなくてはなりません。

③下水道受益者負担金

下水道受益者負担金を簡単にいうと

下水道を使用するために支払う料金です。

下水道の建設には多額の費用がかかりますが、財源は国や県の補助金になっています。

ですが土地の所有者が使用する費用はかかります。

納付は一括と分割ができますが、分譲地の購入などは、土地購入時にお支払いいただきます。

④所有権移転費用

所有権移転費用は、登録免許税と司法書士報酬になります。

権利を移動する時にかかる費用です。

登録免許税

登録免許税は、登記の権利を移動する際に国に納める税金です。

土地の固定資産税の評価額に1.5%をかけた金額になります。

本来は2.0%ですが、令和8年3月31日まで軽減措置が適用されています。

参照:国税庁 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

この税率は、相続での取得の場合は0.4%、贈与取得の場合は2.0%といったように変わってきます。

司法書士報酬

登記移転は司法書士の先生しかできませんので、司法書士の先生にお願いする必要があります。

報酬は先生によって異なりますが、10万円以下になります。

⑤固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地の所有者に課税される税金です。

4月に納付書が届きます。

土地を購入した場合は、すでに売主が1年分を支払っている状態ですので、買主は所有権が移動した日からその年の分を精算して支払う必要があります。

計算式は固定資産評価額に一定の税率をかけて算出します。

  • 固定資産税 固定資産税評価額 × 1.4%(標準税率)
  • 都市計画税 固定資産税評価額 × 0.3%(自治体より低い場合あり)

⑥仲介手数料

仲介手数料とは、土地を紹介した不動産会社に支払う報酬です。

宅地建物取引業法によって報酬の上限が決められています。

上限額の計算式は下の表になります。

売買価格(税込)仲介手数料の上限
200万円以下の金額物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円を超える金額物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税
参照:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

仲介手数料は売買契約が成立した時に発生します。

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銀行融資を受ける場合は別に費用が発生する

銀行融資を受けて土地を購入し家を建てる場合は、別に下の費用が発生します。

  1. 住宅ローン保証料
  2. 金消契約印紙税
  3. 抵当権設定登記費用
  4. 金融機関事務手数料
  5. 団体信用保険料

①住宅ローン保証料

住宅ローン保証料は、万が一ローンの返済が滞った時に、借主に変わって保証会社が金融機関に残債を返済してくれるのに必要な保証金になります。

保証料は20万円から100万円くらいです。

②金消契約印紙税

銀行と交わす金消契約書に貼る印紙代です。

借入金額によって決まります。

上記の表と一緒になります。

記載された契約金額税額
10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え100万円以下のもの500円
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの3万円
1億円を超え5億円以下のもの6万円
5億円を超え10億円以下のもの16万円
10億円を超え50億円以下のもの32万円
50億円を超えるもの48万円
参照:国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

もちろん罰則も一緒です。

③抵当権設定登記費用

銀行からお金を借りて土地を買う場合は、その土地の登記簿に銀行の抵当権がつきます。

抵当権設定登記費用は、銀行から融資を受ける金額に0.4%をかけた金額になります。

この登記も司法書士の先生しかできませんので、これに司法書士の報酬が足されます。

④金融機関事務手数料

融資を受ける銀行に支払う事務手数料になります。

銀行によって金額が変わります。

⑤団体信用保険料

団体信用保険は、万が一契約者が死亡した場合など、ローンを返済できなくなった時に、ローン残高がゼロになる保険のことです。

最初に保険料を支払わないと、保険金が出ませんので支払う必要があります。

土地を買う時の手付金

土地を買う時は、契約時に手付金を支払う必要があります。

なぜならば手付金がないと、その契約に重みがなくなるからです。

例えば、手付金がない場合、契約した次の日に電話がかかってきて

「すみません、やっぱりその土地買いません」

なんてことが通用してしまうからです。

手付金を事前にもらっていれば、その手付金をもらうことで解約することができるようになります。

専門用語は手付解除と言います。

手付解除も含めてこれから詳しく説明します。

手付金とは

手付金とは、予約金になり契約時に支払うのが一般的です。

契約時に手付金をもらうことで、契約した証になります。

支払い方法は現金が一般的です。

この手付金は代金の一部に充当されるため、後日の残金決済の時は支払い総額から手付金を引いた分を支払うかたちとなります。

手付の種類

手付の種類は3つあります。

  1. 解約手付
  2. 証約手付
  3. 違約手付

不動産の場合は①の解約手付になります。

解約手付

解約手付では、買主は手付金を放棄することで解約できます。

売主もまた手付金の倍額を返金することで契約を解除することができます。

例えば

30万円の手付金をもらっていたら、買主はこの30万円を放棄して解約ができます。

そして売主の場合も、いただいている30万円とプラス30万円を返金すれば解約できるということです。

手付金の相場

手付金は人によって違います。

一般的には、売買金額の5%〜10%と言われています。

ですが売主が宅建業者で直接買主が購入する場合は、宅建業法で上限が20%までと決められています。

手付解除の期日

契約が終わっても手付解除がされては困りますよね。

ですので手付解除期日を設定しておく必要があります。

手付解除期日は契約日から約1カ月の期間と定めることが一般的です。

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まとめ

いかがでしたでしょうか?

土地を購入するといってもこれだけの諸経費がかかります。

ですので土地を購入する場合は、事前に計画を立てて無理のない返済を考えておくことが大切です。

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どうも宅建士のサッコです。ライフハックや不動産について発信しています。
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